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Caution ou hypothèque

I - Introduction

Lors de la mise en place de votre prêt, les banques demandent des garanties sur le bien financé. En cas de problème, elles pourront obtenir la revente du bien en leur faveur, pour rembourser les sommes restants dues.

Le choix du mode de garantie est important pour vous, à la fois sur le plan financier (au total pour 75.000 euros de prêt, une caution vous coûtera environ 750 euros de moins qu'une hypothèque) et sur le plan pratique puisque votre changement de logement pourra s'en trouver moins facilité.

Si vous pouvez profiter d'une société de caution " professionnelle " en raison de votre profession, profitez-en car cela réduira considérablement le coût de la garantie.

II - Les trois choix possibles

Pour garantir le prêt, trois choix sont possibles :

§                     l'hypothèque : les frais d'hypothèque représentent environs 2% du montant du prêt. Il ne faut pas oublier d'ajouter les frais de mainlevée de cette hypothèque. Rappelons que la mainlevée correspond à la fin de l'hypothèque (le bénéficiaire de l'hypothèque accepte de ne plus en être bénéficiaire), ainsi ces frais seront dus lorsque le prêt est remboursé ou transféré vers un autre bien. Ces frais sont élevés puisqu'ils se montent à environ 412 euros pour un prêt de 30.500 euros, 610 euros pour un prêt de 76.225 euros, et 991 euros pour un prêt de 152.450 euros. Compte tenu du caractère obligatoire de la mainlevée, certains spécialistes considèrent que dans le calcul des frais d'hypothèques, il faut additionner immédiatement la mise en place et la mainlevée.

§                     le privilège de prêteur de denier (PPD) est moins coûteux que l'hypothèque pour les prêts d'un montant de 76.225 euros ou plus car il évite les frais de publicité foncière (0,615% du montant emprunté). En cas de problème financier, son fonctionnement sera identique à celui de l'hypothèque (saisie et vente du bien par voie judiciaire). Les frais de mainlevée seront également dus en cas d'arrêt de l'hypothèque (remboursement du prêt ou transfert sur un autre bien). Par ailleurs, le PPD ne peut s'appliquer qu'aux biens existants, il ne peut donc pas être utilisé pour les ventes sur plan (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) ou pour la construction d'une maison individuelle.

§                     la caution d'un tiers ou d'un établissement spécialisé. Cette caution peut provenir :

a) d'un tiers personne physique (parents, conjoint.),

b) d'une caution " professionnelle ", à titre gratuit ou pour un montant extrêmement faible (mutuelle). C'est notamment le cas pour des fonctionnaires : Education nationale, Trésor, PTT, Énergie atomique, Police, Justice..

c) d'une société spécialisée : le Crédit Logement, la Socami pour la Banque Bred (groupe banques populaires), la Camca pour le Crédit Agricole. Le Crédit Logement, par exemple, a pour vocation de mutualiser les risques et le principe de la caution émise par le Crédit Logement repose sur deux points : le coût de la caution est dégressif en fonction du capital emprunté (915 euros pour un capital de 30.500 euros, 1.540 euros pour un capital de 76.225 euros, 2.592 euros pour un capital de 152.450 euros), le montant demandé sera en partie restitué à la fin du prêt. La prime versée se répartit entre une rémunération acquise au Crédit Logement, et une contribution au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) qui donnera lieu à une restitution. Le calcul du taux de " restitution " se fait en fonction du montant de mauvais crédit observé, en comparant le montant des pertes sur les prêts accordés à la même date que votre prêt et le montant total prêté. Ainsi pour les crédits qui arrivent à échéance actuellement, le taux de restitution est d'environ 80%.

A la différence de l'hypothèque, la caution présente l'avantage de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu'il s'agit d'un contrat sous seing privé qui n'a pas de formalisme juridique particulier. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement.

On note que le Crédit Logement est un organisme commun entre toutes les grandes banques, qui participent à son capital (la Société Générale 16,5%, le Crédit Lyonnais 16,5%, la BNP 16,5%, le Crédit Agricole 16,5%, le Crédit Mutuel-CIC 9,5%, le Crédit Foncier 6,99%, La Poste 6%, la Caisse des Dépôts 5,50%, la Caisse d'Epargne 3% et le CCF 3%). A ce titre, les conditions sont les mêmes entre ces différents établissements et les règles d'acceptation des dossiers également.

En cas de problème financier, le Crédit Logement aura recourt aux mêmes mécanismes juridiques qu'une caution afin d'obtenir la saisie puis la vente du bien.

Le tableau suivant vous permet de comparer les coûts des diverses garanties généralement prises par le prêteur. Les " sûretés réelles  " (Privilège de Prêteur de Deniers et Hypothèque) font l'objet d'un acte authentique devant notaire.

Les sociétés de caution spécialisées sont nombreuses, notre exemple se contente de mettre en comparaison les 2 principales.

III - Conclusion

Il est naturel que vous soyez démunis lorsque l'on aborde le domaine des garanties puisqu'il s'agit d'un domaine juridique difficile à appréhender pour un néophyte.

En réalité, il semble bien que le mécanisme de caution soit plus avantageux aussi bien pour sa souplesse que pour son coût. C'est donc un élément à prendre en compte dans le choix de votre banque et de votre financement.

Vous devez étudier cet aspect précisément avec votre banquier pour analyser les conditions précises qu'il vous propose et pouvoir choisir en toute connaissance de cause.

(1) Voir plus haut les restrictions appliquées à ce type de garantie.
(2) Les frais de mainlevée sont consécutifs à la " levée " de la garantie en cas de revente par exemple, ils ne concernent que les sûretés réelles.
(3) Qui se décompose en 0,50% de commission de caution non remboursable (plafonnée à 3.000 francs) et le solde affecté au fond mutuel de garantie qui est partiellement restituable (environ 75%) à l'échéance du prêt.
(4) Non restituable.