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La
loi Besson
La loi Besson s'adresse, à compter du 01/01/99,
aux propriétaires de logements neufs et anciens
destinés à la location.
LA
LOI BESSON ET SES AVANTAGES FISCAUX
I
- Introduction
La
loi Besson s'adresse, à compter du 01/01/99, aux
propriétaires de logements neufs et anciens destinés
à la location.
Malgré sa grande complexité, elle est assez attrayante.
L'une de ses grandes particularités est d'avoir
une durée de vie illimitée. Dans le domaine immobilier,
il est extrêmement rare qu'un système de défiscalisation
soit permanent. Autre particularité, le régime Besson
comprend deux dispositifs, dont l'un est réservé
à l'immobilier ancien, domaine qui ne bénéficiait
jusqu'à présent de quasiment aucun avantage fiscal
(seule la loi Malraux fait exception).
Depuis le 1er janvier 1999, la loi de Finances 1999
prévoit la mise en place d'un statut du bailleur
conventionné auquel sont liés des avantages fiscaux.
Applicable aux baux signés depuis le 1er janvier
1999, cette disposition dite " du bailleur
privé conventionné " prévoit de permettre au
propriétaire de bénéficier d'avantages d'une part
dans le cadre d'un investissement locatif dans le
neuf et d'autre part dans le cadre d'une acquisition
d'un bien ancien destiné à la location.
II
- Les avantages fiscaux offerts par la loi
Pour
le neuf
Cette loi permet à toute personne qui investit dans
l'achat d'un appartement ou d'une villa destiné
à la location, pendant une durée minimale de 9 ans,
de déduire de ses revenus imposables 65% de son
investissement, en deux périodes :
- 8% du prix d'acquisition (ou de construction)
par an durant les 5 premières années,
- 2,5% par an pendant les 4 années suivantes.
Le plafond du déficit foncier est limité à 10.700
€ par an.
Cependant pour rentrer dans le cadre de la loi,
des conditions en termes de loyers pratiqués et
de revenus des locataires sont imposées. Elles vous
sont détaillées dans les paragraphes suivants.
Exemple: Calcul des gains fiscaux (en euros)
|
Année
|
Investissement
|
Taux d'impôt
|
% déductible
|
Gain fiscal
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1
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45.000
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35%
|
8%
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1.260 (1)
|
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2
|
|
35%
|
8%
|
1.260
|
|
3
|
|
35%
|
8%
|
1.260
|
|
4
|
|
35%
|
8%
|
1.260
|
|
5
|
|
35%
|
8%
|
1.260
|
|
Suivantes
|
|
35%
|
2,5%
|
394
|
|
|
|
(1)
45.000 x 35% x 8%
|
Pour
l'ancien
Cette loi permet à toute personne qui investit dans
l'ancien de bénéficier, pendant une durée minimale
de 6 ans, d'une déduction forfaitaire sur ses revenus
fonciers portée à 25% au lieu de 14% en droit commun
si cette personne respecte certaines conditions.
De la même manière que dans le cas d'un logement
neuf, des conditions en termes de loyers pratiqués
et de revenus des locataires sont imposées. Elles
vous sont détaillées dans les paragraphes suivants.
Exemple:
Vous louez votre trois pièces de 70m² à Paris avec
un loyer mensuel de 680 €. Vous percevez donc annuellement
680 x 12 = 8.160 € de revenus fonciers .
Régime normal : vous bénéficiez d'une déduction
de l'impôt de 14% de 8.160 € soit 1.142 €.
Régime Besson : vous déduisez à présent 25% de 8.160
€ soit 2.040 €, soit 898 € de plus !
Des garanties pour le propriétaire
L'investissement
" Besson " est sécurisant en raison de
loyers qui sont plafonnés mais garantis. En effet,
la loi Besson apporte des garanties partielles pour
le propriétaire et tout particulièrement une sécurité
plus grande pour l'encaissement de ses loyers puisque
:
les
allocations logement dont bénéficie le locataire
lui sont versées directement.
une
garantie peut être mise en oeuvre contre les impayés
de loyer et de charges locatives (avec un maximum
de 9 mois pour une location de 3 ans).
III
- Qui peut en bénéficier ?
Il
y a deux conditions à respecter : l'une concerne
le plafonnement des loyers, des maxima ont été fixés
pour les baux signés en 2002 (voir ci-dessous),
puis seront relevés chaque 1er janvier, l'autre
concerne le plafonnement des ressources du locataire
qui doivent être inférieures à un certain seuil
variable selon la composition du foyer fiscal et
du lieu d'habitation (voir tableau).
Plafonnement
des loyers
Pour
bénéficier de ce dispositif, le bailleur doit s'engager
à ce que le montant des loyers pratiqués ne soient
pas supérieurs à des plafonds fixés par décret.
Pour le neuf :
- 12,5 €/m²/mois à Paris et communes limitrophes
(Zone 1 bis),
- 11 €/m²/mois dans le reste de l'agglomération
parisienne (Zone 1),
- 8,5 €/m²/mois dans les agglomérations de plus
de 100.000 habitants (Zone 2),
- 8 €/m²/mois dans les autres communes (Zone 3).
Pour l'ancien :
- 11 €/m²/mois à Paris et communes limitrophes (Zone
1 bis),
- 9,5 €/m²/mois dans le reste de l'agglomération
parisienne (Zone 1),
- 6 €/m²/mois dans les agglomérations de plus de
100.000 habitants (Zone 2),
- 5,5 €/m²/mois dans les autres communes (Zone 3).
Plafonnement
des ressources des locataires
Les
ressources qu’il faut prendre en compte sont le
revenu fiscal figurant sur l’avis d’impôt sur le
revenu établi au titre de l’avant-dernière année
précédant celle de la signature du contrat de bail.
Ainsi, les ressources à prendre en compte pour un
contrat signé en 2002 sont celles de l’année 2000.
Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier
en fonction de l’évolution annuelle du SMIC.
Pour
les baux conclus en 2002, les plafonds annuels de
ressources sont les suivants :
|
Composition du foyer du locataire
|
Ile-de-France
|
Province
|
|
Personne
seule
|
19.058 €
|
15.911 €
|
|
Couple
marié
|
31.321 €
|
24.362 €
|
|
Personne
seule ou couple marié ayant une
personne à charge
|
37.620 €
|
29.167 €
|
|
Personne
seule ou couple marié ayant deux
personnes à charge
|
44.910 €
|
35.299 €
|
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Personne
seule ou couple marié ayant trois
personnes à charge
|
53.197 €
|
41.431 €
|
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Personne
seule ou couple marié ayant quatre
personnes à charge
|
59.824 €
|
46.734 €
|
|
Majoration
par personne à charge à partir
de la cinquième
|
+ 6.796 €
|
+ 5.305 €
|
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Exemple:
Vous souhaitez louer votre appartement situé en
Province à un couple avec un enfant. Pour bénéficier
des avantages fiscaux offerts par la loi Besson,
les revenus annuels de vos locataires ne doivent
pas excéder 29.167 € pour les baux conclus en 2002.
Conditions
particulières
Le
logement ne peut être donné en location ni à un
membre du même foyer fiscal que le propriétaire,
ni à un membre de sa famille.
Le locataire doit l'utiliser en tant que résidence
principale.
IV
- Les 8 règles d'un investissement réussi
Pour
parvenir à une bonne, voire excellente rentabilité,
il faut adopter (comme pour tous les investissements),
des règles de prudence et de rigueur. Avant toute
chose, n’oubliez pas qu’un investissement Besson
est avant tout un projet immobilier. Ne pensez jamais
qu’il s’agit d’un investissement financier, vous
risquez de faire de graves erreurs. Comme tout projet
immobilier, deux critères seront donc à privilégier
: la qualité et la localisation du bien, le prix
d’achat.
Nous
résumons ci-dessous, par ordre d'importance, les
8 critères qui nous paraissent essentiels :
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|
Localisation
du bien acheté
|
Certains
" quartiers " ou " zones géographiques
" sont en devenir, d'autres au contraire
font supporter de très gros risques. Parmi
les quartiers que l'on peut estimer de très
bonne qualité, deux exemples : la Plaine St-Denis,
le parc Laccassagne à Lyon, il y en a bien
d'autres (Nantes...) mais attention de ne
pas se laisser tenter par des emplacements
non " prouvés ". Les brochures commerciales
restent des brochures et ne suffisent pas
du tout à évaluer le bien (ceci s’applique
également au critère n°4).
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Prix
d’achat
du bien
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Il
faut absolument comparer avec d'autres biens,
c'est une règle absolue. Par exemple, on a
pu constater que certains particuliers étaient
disposés à acheter un bien à 30 km de Toulouse
au même prix que celui qu’ils auraient payé
au centre de Toulouse. Comment s'en apercevoir
: appeler une agence immobilière, faire appel
à un spécialiste de confiance, comparer aux
annonces locales. Il peut arriver que certains
programmes " investisseurs " soient
vendus 10% à 12% au-dessus du prix réel du
marché ; cette différence a un impact immédiat
sur la rentabilité finale de l’opération,
puisqu’en fin d’investissement, le bien devra
supporter une moins-value significative par
rapport à son prix d’acquisition.
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Type
de programme
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Attention
de ne pas dépasser 50% (environ) de locatif
dans la résidence, car trop de locatif induit
un niveau d'entretien plus faible, des "
reventes groupées " donc plus difficiles,
et augure moins de la qualité du programme.
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Qualité
de la construction
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Faire
appel à des professionnels reconnus dans l'immobilier,
à un expert externe ; il est recommandé d’aller
visiter d'autres programmes du même constructeur.
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Financement
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Attention
de ne pas prendre un taux et des conditions
trop élevées, certains particuliers semblent
contents de constater un déficit important
car ils réduisaient leurs impôts et semblaient
donc satisfaits de payer des frais de dossier,
et des taux élevés ! Attention, le déficit
n'est pas un avantage en soi.
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Déficit
fiscal et trésorerie
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Quand
le déficit fiscal se termine (4 ans environ),
il faut à nouveau payer des impôts. Attention
de le prévoir, car les remboursements continueront
à devoir être payés. En raison de problème
de trésorerie, certains particuliers se trouvent
contraints de réaliser une nouvelle opération
d’investissement pour réduire les impôts,
c'est un cycle dangereux...
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Fiscalité
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Vérifier
bien que la tranche d'imposition du ménage
est dans les deux tranches supérieures et
qu'elle le restera dans les prochaines années
(enfants etc…) ; il ne suffit pas de prendre
la tranche d'imposition de la première année
pour prévoir la rentabilité ; dans les tranches
d'imposition plus basses, l’investissement
Besson est très rarement rentable.
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Sécurité
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C'est
un point qui devient important : codes d'accès,
visiophone, gardiennage etc... ; ces points
vont jouer sur les prix de revente.
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V - Conclusion
Avant
toute chose, pour faire un bon investissement immobilier,
le critère principal c'est le logement lui-même
et les caractéristiques de celui-ci (nombre de mètre
carré, exposition, localisation…).
Outre le fait que le dispositif de la loi Besson
est lourd sur le plan administratif, le vrai problème
de la loi Besson est sans doute son plafond : compte
tenu de l'amortissement à 8% et de la déduction
forfaitaire sur les loyers, le plafond de 10.700€,
déductible du revenu global, est atteint avec une
acquisition d'environ 130.000 €.
Les réticences peuvent également naître des interdits
(pas de parents locataires, pas de résidence secondaire,
pas d'usufruit, etc.) et des contraintes en matière
de prix de loyers et ressources des locataires.
Il vaut mieux investir dans les secteurs où le loyer
pratiqué en location libre se rapproche du plafond
autorisé. C'est le cas de la plupart des marchés
de Province. En Ile-de- France, seule la grande
couronne semble éligible au dispositif Besson.
N'hésitez pas à rechercher de grandes surfaces :
le plafonnement des loyers les pénalise moins (même
sur le marché libre, le loyer au mètre carré baissant
avec la superficie). D'où l'intérêt des appartements
familiaux de trois pièces et plus, car leur loyer
autorisé se rapproche de celui du marché.
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