La Loi Scrivener
I - La protection du consommateur en matière
de crédit immobilier
La
loi dite " Loi Scrivener ", n° 79-596
du 13 juillet 1979, fait partie du code de la consommation
(L.312-1 et suivants). Elle a pour but de protéger
le consommateur contre les dangers du crédit.
Elle
pose des règles impératives qui limitent la liberté
contractuelle en matière de crédit immobilier. Elle
s'applique à tous les prêts concernant l'achat d'immeubles
à usage d'habitation ou à usage professionnel et
d'habitation, l'achat de terrains à construire,
de parts de sociétés d'immeuble, les travaux de
rénovation, ou construction pour un montant supérieur
à 21.343 euros. Peu importe le but de l'opération,
habitation ou investissement.
La
loi Scrivener a mis en place des mesures qui assurent
l'information et la protection du consommateur de
crédit immobilier.
II
- L'information de l'emprunteur ?
1 - Réglementation de la publicité sur les crédits
immobiliers
Les
publicités doivent indiquer :
§
le
nom de l'organisme prêteur ;
§
la
nature du crédit (prêt immobilier classique, ouverture
de crédit etc.) ;
§
le
bien immobilier à acquérir ;
§
le
taux effectif global, le coût total et la durée
du crédit si la publicité comporte des éléments
chiffrés ;
§
la
subordination de la vente à l'obtention d'un crédit,
délai de réflexion de 10 jours minimum pour accepter
" l'offre de crédit ", remboursement des
sommes versées en cas de non-obtention du crédit.
2
- Réglementation de " l'offre préalable de
crédit "
Le
législateur veut que le consommateur dispose, avant
de prendre sa décision, d'une information complète
sur le crédit qui lui sera accordé. L'information
est donc plus précise que celle fournie par la publicité.
" L'offre préalable " remise par
le professionnel du crédit contient une série de
mentions obligatoires :
§
l'identité
des parties (prêteur, emprunteur(s), éventuellement
caution (s)) ;
§
la
nature du prêt (prêt épargne-logement, prêt conventionné,
prêt classique.), son objet (résidence principale,
secondaire, achat d'un terrain pour construire.)
;
§
le
montant du crédit offert ;
§
les
modalités du prêt : la date de mise à disposition
des fonds, l'échéancier détaillé des amortissements
comportant les dates et le montant global de chaque
échéance avec la part d'amortissement du capital
et la part des intérêts.
Dans
le cas de prêt à taux variable, les modalités d'indexation
sont clairement exprimées dans l'offre de crédit :
indice de référence, marge sur l'indice de référence,
périodicité de révision, sécurité éventuelle (modalités
d'impact d'une variation de taux sur la mensualité),
tableau d'amortissement prévisionnel en général
en fonction du taux de départ.
§
Le
coût total du crédit, le taux effectif global (T.E.G.,
c'est-à-dire le taux final tout-compris du crédit
intégrant le taux nominal du crédit, les frais de
dossier, les primes d'assurance .).
Attention, dans l'hypothèse de taux révisable,
le coût total des intérêts ainsi que le T.E.G ne
sont qu'indicatifs puisqu'il n'est pas possible
de prédire l'évolution des taux.
§
Les
assurances exigées par la banque (assurance décès-invalidité).
L'assurance perte d'emploi est facultative bien
que recommandée.
§
Les
garanties souscrites en cas de défaillance de l'emprunteur
(hypothèque, privilège de prêteur de deniers, ou
cautions etc.). Le choix des garanties appartient
à la banque en fonction du bien acheté et du profil
de l'acquéreur.
§
Les
conditions en cas de transfert du prêt.
§
Le
montant des frais qui peuvent être retenus en cas
de d'annulation du prêt.
§
Le
délai de réflexion accordé, soit 10 jours entiers
minimum, jour de réception de l'offre non compris.
Ainsi,
le consommateur peut recevoir plusieurs " offres
de crédit " contenant des informations
libellées selon des critères définis et les comparer
entre elles.
3
- Délai de réflexion
Dès
réception de l'offre écrite (gratuitement, en Recommandé
avec Accusé de Réception) à l'emprunteur et aux
cautions personnes physiques déclarées par l'emprunteur,
le particulier dispose d'un délai de réflexion de
10 jours pendant lequel il ne peut accepter formellement
l'offre. L'emprunteur et les cautions éventuelles
doivent retourner l'offre de crédit avec mention
de l'acceptation par courrier, le cachet de la poste
faisant foi.
Il est à noter que " l'offre de crédit "
de l'établissement financier est valable au minimum
30 jours.
Attention,
en plus du tableau d'amortissement du prêt, l'établissement
financier doit joindre également à " l'offre
de crédit " la notice d'information du contrat
d'assurance indiquant les risques garantis et les
modalités de mise en jeu de l'assurance. En effet,
toute modification ultérieure de la police d'assurance
serait inopposable à l'assuré car non conforme à
la police d'origine qu'il a acceptée au départ.
III
- Le contrat de prêt
1
- Acceptation de l'offre préalable
" L'offre
préalable " est soumise à l'acceptation
de l'emprunteur et des éventuelles cautions personnes
physiques déclarées par l'emprunteur.
Attention,
l'emprunteur et les cautions ne peuvent accepter
l'offre préalable que 10 jours au moins après réception
de celle-ci, jour de réception non compris, soit
pas avant le 11ème jour. Compte tenu de l'obligation
faite au prêteur de maintenir son offre aux mêmes
conditions pendant au moins 30 jours, l'emprunteur
dispose d'un délai de 20 jours pour accepter l'offre.
Il dispose donc du temps nécessaire pour comparer
les offres de crédit de plusieurs établissements
de crédit.
Les
cautions éventuelles de l'emprunteur doivent faire
précéder leur engagement de mentions manuscrites
légales spécifiques, différentes selon qu'elles
interviennent pour un montant limité ou comme caution
solidaire.
Attention,
jusqu'à l'acceptation de l'offre par l'emprunteur,
aucun paiement ne peut être fait, ni par le prêteur
à l'emprunteur ou à une autre personne (vendeur,
entrepreneur, promoteur), ni par le particulier
au prêteur pour les frais de dossier ou les primes
d'assurance.
2
- Conclusion du contrat de prêt
Il
est très important de comprendre que le contrat
principal, c'est-à-dire le contrat de vente du bien
immobilier, est réalisé sous la condition suspensive
de l'obtention du prêt ou des prêts indiqués dans
la promesse de vente. Cela signifie que le contrat
de vente ne devient exécutoire qu'à partir de l'obtention
du prêt ou des prêts.
Attention,
la condition suspensive est réalisée dès qu'un organisme
de crédit a fait une " offre préalable "
conforme aux caractéristiques de financement de
l'opération dans la promesse de vente. Dans ce cas,
l'emprunteur doit acheter le bien immobilier même
s'il refuse " l'offre préalable ".
De même, il ne peut échapper à l'exécution de son
engagement en s'abritant derrière la condition suspensive
d'obtention du prêt s'il est prouvé qu'il a empêché
l'accomplissement de la condition suspensive (exemples :
le particulier n'a pas déposé de demande ce crédit
en temps utile, il a fait des déclarations de revenus
erronées ou incomplètes etc..). En effet, la condition
suspensive pour obtention du prêt vise à protéger
l'acheteur contre la non-obtention de son financement,
elle ne doit pas constituer un moyen de contourner
le contrat initial de vente immobilière.
3
- Condition suspensive de l'obtention des prêts
dans le contrat de vente immobilier
Cette
condition suspensive est d'ordre public.
Attention,
lorsque l'acquéreur renonce à bénéficier d'un prêt,
la promesse de vente doit indiquer expressément
que le prix est payé sans l'aide d'un prêt, et l'acte
doit comporter une mention manuscrite où l'acquéreur
reconnaît avoir été informé que, s'il recourt néanmoins
à un prêt, il ne pourra se prévaloir des dispositions
de la réglementation.
"
L'offre de crédit " est réputée acceptée sous
la condition résolutoire de la non-conclusion du
contrat de crédit principal dans un délai de 4 mois
à compter de son acceptation. Cela signifie qu'au
cas où la vente du bien immobilier ne pourrait pas
se faire pour des raisons indépendantes de la volonté
de l'emprunteur dans un délai de 4 mois, l'emprunteur
serait dégagé du contrat de crédit qu'il a accepté.
Attention,
dans ce cas d'annulation du contrat de prêt, l'emprunteur
doit rembourser la totalité des sommes que le prêteur
lui a déjà versées ou qu'il a versées pour son compte
et payer les intérêts correspondants. Dans ce cas
d'annulation particulier, le prêteur ne peut demander
que des frais d'études.
De
même lorsque l'emprunteur a recours à plusieurs
prêts pour financer une même opération (cas fréquent
en pratique) et qu'il en informe ses prêteurs, chaque
prêt est conclu sous la condition suspensive de
l'octroi de chacun des autres prêts. Toutefois,
cette disposition ne s'applique qu'aux prêts dont
le montant est supérieur à 10% du crédit total.
Cela signifie qu'en cas de refus de financer l'opération
par un des établissements de crédit faisant partie
du montage de l'opération (à hauteur de 10% du crédit
total minimum), l'emprunteur peut se dégager des
autres contrats de crédit qu'il a acceptés.
Egalement,
lorsque l'assureur a subordonné sa garantie à l'agrément
de la personne de l'assuré et que finalement cet
agrément n'a pas été donné, le contrat de prêt peut
être annulé de plein droit à la demande de l'emprunteur
sans frais ni pénalité d'aucune sorte.
Attention,
cette demande doit être présentée dans le délai
d'un mois à partir de la notification de refus de
l'agrément par l'assureur.
4
- Exécution du contrat de prêt.
En
outre, le législateur a prévu de protéger l'emprunteur
pendant la durée de vie du contrat.
Nous
retiendrons seulement les cas suivants :
§
Contestation
dans l'exécution du contrat principal
Il
s'agit de litiges survenant pour des travaux immobiliers
dans le cadre d'un contrat de promotion, de construction,
de maîtrise d'ouvrage. Attention, le remboursement
des crédits ne peut être " suspendu "
que sur l'autorisation du Tribunal. Cela signifie
que l'emprunteur a dû entreprendre une procédure
judiciaire contre le " constructeur ".
Dès
solution du litige, le contrat de prêt reprend ses
effets et les échéances " suspendues "
doivent être régularisées.
§
Remboursement
par anticipation
Si
le contrat de prêt prévoit une indemnité au titre
des intérêts non encore échus en cas de remboursement
anticipé, cette indemnité ne peut excéder la valeur
d'un semestre d'intérêts sur le capital restant
dû avant le remboursement sans pouvoir excéder 3%
du capital restant dû avant le remboursement.
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